Kira Artış Oranı Hesaplama Mantığı ve Yasal Mevzuat
Türkiye'de konut ve işyeri kiralarına yapılacak yıllık artış oranı, Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 344 ile güvence altına alınmıştır. İlgili kanun maddesine göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE'nin oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Kira Artış Oranında Yasal Sınır Nedir?
Mevcut kanunlara göre mülk sahibi, kiracısına TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) tarafından her ayın ilk haftası açıklanan "TÜFE 12 Aylık Ortalama" rakamından daha yüksek bir oranda zam yapamaz. Eğer kira sözleşmesinde daha düşük bir oran belirlenmişse (örneğin %30 gibi sabit bir oran), o düşük oran geçerli olur. Sözleşmede "TEFE", "ÜFE" veya "Döviz Kuru" gibi başka endeksler yazsa dahi, tavan sınır her zaman TÜFE 12 Aylık Ortalama oranıdır.
Konut ve İşyerlerinde Fark Var Mı?
Hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında uygulanacak üst limit hesaplaması temel olarak aynıdır:
Konut Kira Artışı
Geçmişte uygulanan %25'lik yasal zam sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen konut sözleşmeleri de işyerlerinde olduğu gibi TÜFE 12 aylık ortalamasına göre artırılmaktadır.
İşyeri Kira Artışı
Ticari ve çatılı işyerlerinde oran hesabı daima TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranına göre yapılmaktadır. Taraflar sözleşmede serbestçe anlaşsa dahi bu yasal tavan aşılamaz.
5 Yılı Dolduran Sözleşmeler İçin İstisnalar
Hesaplama aracımız standart (5 yılını doldurmamış) sözleşme yenilemeleri içindir. Kanunda şu istisna dikkate alınmalıdır:
- Kira Tespit Davası Şartları Eğer kira sözleşmeniz 5. yılını doldurmuşsa ve bölgedeki rayiç bedeller mevcut kiranızın çok üzerine çıkmışsa, ev sahibi "TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın" kiranın güncel piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi için "Kira Tespit Davası" açma hakkına sahiptir. Bu durumda hakim, emsal kira bedellerini ve kiracının eski kiracı olma hakkını (hakkaniyet indirimi) gözeterek yeni bir bedel belirler.